Mieterstreckung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Müssen Mieter sofort ausziehen, wenn die Kündigung ins Hause flattert?

Damit ein  Mietverhältnis verlängert wird, müssen folgende Punkte beachtet werden:

• Erstreckungsbegehren: Das Mieterstreckungsbegehren muss an die zuständige Schlichtungsbehörde gehen – innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung oder bei befristetem Mietverhältnis innert 60 Tagen vor Ablauf der Vertragsdauer.

• Maximale Dauer: Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier Jahre, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. In der Praxis schöpfen Behörden und Gerichte diese maximale Dauer aber nur sehr selten aus.

• Anzahl Erstreckungen: Im Rahmen der Höchstdauer von vier respektive sechs Jahren können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Die Voraussetzungen für eine zweite Erstreckung sind strenger: Der Mieter muss beweisen, dass er intensiv und systematisch nach einem Ersatzobjekt gesucht hat.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Mieter eine Erstreckung bekommen:

• Mietverhältnis muss beendet sein: Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine gültige Kündigung des Vermieters nötig. Eine Erstreckung kommt gar nicht erst in Frage, wenn die Kündigung zum Beispiel wegen eines Formfehlers nichtig ist oder wenn sie wegen Missbräuchlichkeit erfolgreich angefochten wurde. Bei befristeten Mietverträgen wird die Erstreckung erst bei Ablauf der Vertragsdauer zum Thema.

• Erstreckung muss gesetzlich möglich sein: Das Gesetz zählt abschliessend folgende Fälle auf, in denen der Mieter nicht mit einer Erstreckung rechnen darf:

Der Mieter ist mit der Mietzinszahlung in Verzug, worauf der Vermieter ihm eine Zahlungsfrist setzt, die wiederum ungenutzt verstreicht. Daraufhin kündigt der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsrückstands.

Der Mieter verletzt seine Pflicht zur Sorgfalt und zur Rücksicht schwer, worauf der Vermieter ihm eine schriftliche Abmahnung schickt. Trotzdem kommt es zur wiederholten Pflichtverletzung, weshalb der Vermieter die Kündigung ausspricht.

Der Mieter fällt in Konkurs. Um seine Mieteinnahmen sicherzustellen, verlangt der Vermieter von ihm eine Sicherheit (Pfand oder Bürgschaft). Dem Mieter wird gekündigt, weil er diese nicht fristgerecht leistet.

Da ein konkretes und bedeutendes Umbau- oder Abbruchprojekt bevorsteht, wird der Mietvertrag von Anfang an bis zum Baubeginn respektive Erhalt der Baubewilligung befristet.

In der Regel ist eine Erstreckung auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter gleichwertige Ersatzräume anbietet. Ausnahmsweise muss aber dennoch eine Erstreckung gegeben werden: zB. wenn einem alten, kranken Mieter ein kurzfristiger Umzug nicht zugemutet werden kann.

• Härtesituation muss vorliegen: Beim Entscheid über die Mieterstreckung nimmt die Schlichtungsbehörde, oder später das Gericht, stets eine Abwägung vor zwischen der Härtesituation auf Mieterseite und dem Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden. Eine Mieterstreckung gibts nur, wenn die Härtegründe schwerer wiegen.
  Doch welche Gründe fallen da ins Gewicht? Fest steht, dass die mit einer Kündigung oder einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten an sich noch keine Härte auslösen. Zudem genügt es nicht, wenn der Mieter bloss noch möglichst lange von einem günstigen Mietzins profitieren will. Die Aufstellung unten zeigt beispielhaft, welche Kriterien bei der Interessenabwägung einfliessen können. Sie sind aber keineswegs als absolut zu verstehen, vielmehr werden alle relevanten Umstände umfassend gegeneinander abgewogen.