Rechtliche Fallen beim Wohnungskauf

Auf dem Weg zum Eigenheim lauern Fallen. Wer sich vor dem Kauf informiert, tappt nicht hinein.

Damit sich der Traum vom eigenen Haus nicht in Luft auflöst, sollte man den Kauf bis ins kleinste Detail regeln.
Wer ein Eigenheim kaufen will, sucht nicht selten jahrelang. Und wenn das passende Objekt endlich gefunden ist, muss es oft schnell gehen. Der Verkäufer will den Deal rasch über die Bühne bringen, und andere Interessenten stehen Schlange.

Trotz aller Eile sollte eines nicht vergessen gehen: Selten im Leben geht man einen Vertrag von vergleichbarer finanzieller Tragweite ein. Man tut also gut daran, sich eingehend zu informieren, um nicht in eine der Fallen zu tappen, die beim Hauskauf lauern können.

Eine wichtige Rolle spielt der Notar. Denn Kaufverträge über Liegenschaften müssen zwingend öffentlich beurkundet werden. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, und er muss zudem die Parteien auf heikle Punkte in den Verträgen hinweisen und ihnen mögliche Folgen aufzeigen. Weil die Vertragsfreiheit gewahrt werden muss, darf er aber nicht in die Verhandlung eingreifen.

Ein Notar kann von einem Hausverkäufer abhängig sein

Obwohl der Notar neutral bleiben muss, sollten ihm potenzielle Hauskäufer nicht blind vertrauen. Vorsicht ist vor allem in Kantonen mit freien Notaren angebracht. Sie sind nicht Staatsangestellte, sondern selbständig. Es kann vorkommen, dass ein Notar regelmässig für einen Immobilienanbieter Vertragsabschlüsse vorbereitet und deshalb wirtschaftlich von ihm abhängig ist. Es besteht also eine gewisse Gefahr, dass einzelne Punkte eher zugunsten des Verkäufers abgefasst werden – immer im Rahmen des Gesetzes.
In Kantonen mit freiem Notariat empfiehlt es sich daher, den Notar selbst zu bestimmen. Falls der Verkäufer nicht einwilligt, kann man den Vertragsentwurf durch eine spezialisierte Anwältin oder einen Notar eigener Wahl prüfen lassen. «Die dafür nötigen rund 1000 Franken sind oft gut investiertes Geld», sagt Werner Schib, Rechtsanwalt und Notar bei SwissLegal in Aarau.

Mängel am gekauften Haus sofort melden

Ein anderer tückischer Punkt beim Hauskauf sind Sachmängel. Sie können die anfängliche Begeisterung schnell schwinden lassen.
Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, muss der Verkäufer während fünf Jahren ab dem Erwerb für Mängel am Gebäude geradestehen. Falls eine Käuferin einen Mangel entdeckt, muss sie ihn sofort melden – aus Beweisgründen per Einschreiben. Danach hat die Käuferin die Wahl: Sie kann verlangen, dass der Kauf rückgängig gemacht wird (Wandelung) oder dass sie den Minderwert des Grundstücks ersetzt bekommt (Minderung). Wenn es die Umstände nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen, kann das Gericht ihr bei einer Wandelungsklage auch bloss den Ersatz des Minderwerts zusprechen.

Die Krux ist aber: Der Kaufvertrag schliesst sogenannte Gewährleistungsansprüche oft aus (also dass Mängel geltend gemacht werden können). Dann haftet der Verkäufer nur noch, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat; die Verjährungsfrist beträgt zehn Jahre. Mit einer Klage durchzukommen ist aber fast unmöglich. Die Käuferin muss nicht nur den Mangel, sondern auch die Arglist des Verkäufers beweisen können. Wir raten deshalb, die Liegenschaft vorgängig mit einem Baufachmann zu besichtigen. Dieser kann besser einschätzen, ob mit verdeckten Mängeln wie Feuchtigkeitsschäden zu rechnen ist.

Mängel beim Neubau

Wer einen Neubau kauft, ist in der Regel mit anderen Klauseln über Gewährleistungsansprüche konfrontiert. Grundsätzlich läuft es folgendermassen: Der Verkäufer schliesst selbst einen Werkvertrag mit einem Generalunternehmer (GU) ab. Dieser wiederum handelt Werkverträge mit einzelnen Handwerkern aus, sogenannten Subunternehmern. In diesen Werkverträgen ist ein Recht auf unentgeltliche Nachbesserung und Ersatz für Mangelfolgeschäden festgeschrieben. Diese Rechte lassen sich an die Käufer abtreten. Das bedeutet: Wenn ein Mangel festgestellt worden ist, kann der Käufer je nachdem, was vertraglich festgehalten wurde, entweder vom GU oder direkt von den Handwerkern verlangen, dass nachgebessert oder dass ein Folgeschaden ersetzt wird.

Das Abtreten von Mängelrechten ist zulässig, aber problematisch, wenn die Rechte später gegenüber einzelnen Handwerkern geltend gemacht werden sollen. Festzustellen, welcher Handwerker den Mangel verursacht hat, ist schwierig. Nicht selten schiebt der eine Handwerker dem anderen die Schuld in die Schuhe. Aufgepasst bei einem Gutachten, das klären soll, wer verantwortlich ist: Es kann teurer werden als die Behebung des Schadens. Und auf diesen Kosten bleibt die Käuferin sitzen.

Alles bedenken

Wir empfehlen deshalb, dass der Käufer eine Klausel zur Abtretung von Mängelrechten nur dann akzeptieren soll, wenn er die Verhältnisse und die Handwerksverträge genau kennt. Besser sei, die Mängelrechte beim GU geltend zu machen. Doch auch für diesen Fall empfiehlten wir, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, wonach der Verkäufer dennoch haftet – falls der GU in Konkurs geht, also zahlungsunfähig ist.
Einen Werkvertrag kann man auch nach den Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) vereinbaren. Doch auch hier werden Mängelrechte regelmässig an die Käuferin abgetreten. Die wichtigsten Unterschiede zum klassischen Werkvertrag:

• Sofortige Mängelrüge: Anders als nach Gesetz vorgesehen müssen Mängel gemäss «SIA 118» nicht sofort, sondern innerhalb von zwei Jahren gerügt werden. Dazu wird meist eine Zwei-Jahres-Abnahme durchgeführt. Danach kann man nur noch verdeckte Mängel rügen. Sie müssen jeweils sofort eingeschrieben angezeigt werden.
• Umkehr der Beweislast: Während zweier Jahre muss anders als im Gesetz vorgesehen der Unternehmer beweisen, dass kein Mangel vorliegt.

Wichtig: Wenn Gewährleistungsansprüche abgetreten werden, beginnen die Rügefristen – in der Regel fünf Jahre – meist bereits bei Fertigstellung des Hauses zu laufen und nicht erst beim Abschluss des Kaufvertrags.

Arten von Mängeln bei Wohneigentum

Was ist ein Sachmangel?

• Dem Kaufobjekt fehlt eine Eigenschaft, die für seine Gebrauchstauglichkeit notwendig ist. Beispiel: Das Dach ist undicht.
• Eine vertraglich festgelegte Eigenschaft fehlt. Beispiel: Die Küchenfront ist weiss, obwohl Grau vereinbart wurde.

Was ist ein Mangelfolgeschaden?

• Ein Schaden, der aufgrund eines ¬anderen Schadens entsteht. Beispiel: Ein Leck in der Wasserleitung führt zu Schimmel an den Wänden.

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