Unter welchen Umständen ist die Gründung einer Immobiliengesellschaft sinnvoll?

Entscheiden Sie klug: Sollten Sie Ihre Immobilie in eine Kapitalgesellschaft überführen?

Wenn Sie Ihre Immobilie als Investition betrachten, könnte die Gründung einer Kapitalgesellschaft eine Möglichkeit sein, Steuern zu sparen. Anstatt die Immobilie als Teil Ihres persönlichen Vermögens zu halten, könnten Sie sie über eine Immobiliengesellschaft wie eine AG oder GmbH verwalten. Ein wesentliches Kriterium für diese Entscheidung ist, in welchem Kanton Sie leben oder wo sich die Immobilie befindet.

Die Vorteile und Nachteile im Überblick:

Pro:

Es kann vorteilhaft sein, Immobilien über eine Gesellschaft zu halten, wenn:

• Sie eine Immobilie neu erwerben, anstatt sie aus Ihrem bestehenden Privatvermögen auf die Gesellschaft zu übertragen. Die Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie auf eine Kapitalgesellschaft könnte sofortige Steuern wie die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer auslösen.
• Die Immobilie an Dritte vermietet wird und hohe Erträge abwirft. In diesem Fall unterliegt der Mietgewinn der Gesellschaft oft einer niedrigeren Steuerprogression als bei persönlicher Besteuerung.
• Ihre Immobilie in einem Hochsteuerkanton liegt, während Sie selbst in einem Niedrigsteuerkanton ansässig sind. Dies kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
• Ihre Immobilie in einem sogenannten „dualistischen“ Kanton liegt und innerhalb kurzer Zeit mit einem beträchtlichen Gewinn verkauft werden soll. Die meisten Kantone haben unterschiedliche Steuersätze für Verkäufe aus privatem und geschäftlichem Vermögen. Bei kurzfristigen Besitzzeiten kann es steuerlich vorteilhaft sein, den Gewinn über die Gewinnsteuer abzurechnen.
• Ihre Immobilie als Geschäftsvermögen eines Liegenschaftshändlers qualifiziert wird. In diesem Fall unterliegt der gesamte Grundstücksgewinn zusätzlich der direkten Bundessteuer und den Sozialversicherungsabgaben. Durch die Abrechnung des Kapitalgewinns neben der Grundstückgewinnsteuer können zusätzliche Steuern und Abgaben von rund 20 Prozent vermieden werden.
  

Kontra:

Es ist tendenziell weniger vorteilhaft, eine Immobilie über eine Gesellschaft zu halten, wenn:

• Sie die Immobilie selbst nutzen. In diesem Fall müsste der Gesellschaft ein marktüblicher Mietzins gezahlt werden, der steuerlich nicht absetzbar ist und die Gewinne der Gesellschaft belastet.
• Die Immobilie nur geringe Nettoerträge abwirft. Die Einsparungen durch eine Gesellschaft könnten durch zusätzliche Fixkosten wie Steuererklärungen und Buchhaltung aufgezehrt werden.
• Ihre Immobilie in einem monistischen Kanton liegt und innerhalb kurzer Zeit mit Gewinn weiterverkauft werden soll. In solchen Kantonen gilt für alle Verkäufe unabhängig vom Vermögensstatus dieselbe Steuer, was möglicherweise zu höheren Steuerbelastungen führen kann.
• Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie vom Privatvermögen auf die Kapitalgesellschaft zu übertragen. Die Übertragung einer langjährig privat gehaltenen Immobilie auf eine Gesellschaft könnte erhebliche Steuerfolgen wie Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern nach sich ziehen.
• Ihre Immobilie in einem Niedrigsteuerkanton liegt, während Sie selbst in einem Hochsteuerkanton ansässig sind. Auch hier kann es zu steuerlichen Problemen kommen, die die potenziellen Einsparungen überwiegen könnten.

Beispiel: Immobilienbesitz in verschiedenen Kantonen

Ein Beispiel verdeutlicht die steuerlichen Unterschiede: Frau Muster besitzt eine Immobilie in Bern, lebt jedoch im steuergünstigen Kanton Zug. In Bern müsste sie alle Einkünfte aus der Immobilie als Privatperson versteuern, was zu hohen Steuerbelastungen führen kann.

Was passiert, wenn Frau Muster die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft hält?

Die Steuersätze könnten sich erheblich reduzieren. Auf Mietgewinne fällt nur noch ein Unternehmenssteuersatz an, und die Vermögenssteuer kann ebenfalls gesenkt werden.

Fazit
Im Allgemeinen kann festgehalten werden, dass es sich möglicherweise lohnt, eine Kapitalgesellschaft zu gründen, wenn Sie in einem Niedrigsteuerkanton wie Schwyz, Obwalden oder Zug ansässig sind und eine Immobilie in einem Hochsteuerkanton wie Genf, Waadt, Basel-Stadt, Bern oder Zürich besitzen.

Entscheidende Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten:

Steueraufschub:
Durch die Nutzung einer Immobilien-Gesellschaft können Sie Gewinne zurückhalten und Abschreibungen vornehmen, wodurch Sie die Steuerlast aufschieben können, was wiederum zusätzliche Vorteile bietet.

Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern:
Es ist zu beachten, dass beim Übertragen einer Immobilie, die Sie schon lange im Privatbesitz halten, auf eine AG erhebliche Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern anfallen können.

Selbstbewohnte Immobilien:
Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, ist es in den meisten Fällen nicht sinnvoll, eine Kapitalgesellschaft zu gründen.